黄奇帆:未来10年,9万多家地产商可能会淘汰掉8万

  记者 陈鹏

  据券商中国报道,重庆市原市长黄奇帆日前预测,未来中国房地产建设规模将逐渐缩小,房地产开发商数量也会大幅下降,从现在的9万多家可能减少到1万家左右。不过,他认为,一般情况下,房价不会出现大起大落。

  12月26日,黄奇帆在“2020中国经济形势解析高层报告会”上指出,2018年,我国房地产建设规模(注:实际为商品房销售面积)达17亿平方米,大体上已经是中国房产规模的天花板,预计到2030年,将逐渐减少至10亿平方米左右,形成新的平衡。

  “2017年、2018年17亿平方米,大体就是中国房产规模的天花板,碰上天花板进入拐点,往后是逐渐减少的。”黄奇帆说。

  他指出,这是因为过去支撑中国房地产高速扩张的原因大部分消失。首先,中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米,刚需基本得到满足;其次,中国人口城市化率已经达到60%,未来十年,农民进程基数将大大下降;第三,旧城改造逐渐趋于完善,大规模动迁的情况可能会大幅减少。

  “总的意思就是当年势如破竹的上涨,减的时候不会势如破竹往下减,而是逐渐的往下减,十一二年减掉40%。”黄奇帆说,未来房地产市场将不再以城市扩大、改善刚性缺口造房子为主,而将变成房屋的寿命折旧形成增量与存量之间的调整。

  随着房地产建设规模减少,中国房地产商的数量也会大幅度下降。黄奇帆称,乐观预计,到2030年,现在的9万多家房地产企业中,可能剩下3万家,悲观预期下,可能仅留存1万家左右。

  “中国房地产企业有9万多个,前10家,造了整个中国房子的30%;前100家,造了开发量的70%,前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几,绝大部分是空壳公司,完全可以关掉。”黄奇帆说。

  尽管如此,黄奇帆指出,如果没有特殊外力作用,房价不会大起大落。“总体来说中国经济的稳定性,大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升,也是一种梦幻,做梦。总体平衡,局部的有涨有跌,这是个基本的描绘。”

  黄奇帆表示,要真正做到“房住不炒”,政府不必限购限贷,只需要在市场规则上做到以下几点:严格执行买土地、批租土地使用自有资金;土地价格拍卖不能超过当期房价的三分之一,政府永远不要做房价推高的动力;政府应对土地供应和房产建设总量做出理性判断;管制住房产商销售行为,杜绝首付贷;最后,政府至少应该建20%的保障性租赁房、10%的产权型保障房。

  “老百姓买房,首套房20%或者30%的首付款,70%-80%的按揭贷款,这是合理的。第二套房50%首付,50%按揭贷款。如果到了第三套以上的房子,纯属在炒作,100%首付,零按揭,不用限购。”他说。

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