疯狂跳槽季:职业经理人的楼市“寒冬”

  原标题:疯狂跳槽季:职业经理人的楼市“寒冬”

  21世纪经济报道

  导读:“长远来看,房地产业的利润率会向制造业的水平回归。未来,在继续优化管理架构的同时,裁员、降薪等挤压人才泡沫的行为还将密集出现。”

  2020年伊始,一系列重要人事变动拉开了房地产业新一年变化的序幕。

  绿城CFO冯征辞职,加入龙光地产;原华夏幸福基业孔雀城住宅集团总裁傅明磊加盟龙光地产;赵辉辞任中交地产董事长;融信集团首席营销官张文龙辞职;原正荣集团副总裁肖春和入职河南康桥集团;禹洲商业地产总经理冯小川离职;天房发展总经理孙建峰辞职;孙霞辞任长城实业地产板块营销客户总经理……

  作为一个高流动性行业,房地产业的“人来人往”本不是新鲜事。但近一年多来,行业的人事变更频繁起来。

  据不完全统计,2019年共有超过90家房企的高管职位发生变动,累计人事变动超过200起。其中,跳槽、离职超过一半,调任占三成,有人在一年内两次换岗。

  在房企官方发布的公告中,大多解释为“个人原因”。但众所周知,随着楼市调控持续施压、行业竞争愈加激烈,职业经理人面临的压力也不断增大。在房企高管的流动中,客观因素恐怕更多。

  另一个现实也许更加残酷。北京某大型房企高管向21世纪经济报道表示,在利润率不断下滑的情况下,对人力成本的压缩成为行业常态。未来几年,裁员、降薪不可避免,房地产业将迎来真正的动荡期。

  “大家说房地产有泡沫,我说最大的泡沫就是人才。”2019年年中,泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时说。如今看来,预言正在变成现实。

  在房价泡沫被挤压同时,房地产业的人才泡沫也开始破灭了吗?

  覆巢之下

  销售岗向来是房企人事变动的重点岗位,项目的增减,销售任务完成与否,是否使用渠道公司,都可能关系到销售人员的去留。2019年,大型房企的销售规模普遍增长,房企完成销售任务情况相对较好,但营销人员的日子并不好过。

  “你们光看销售了,实际上,公司对我们的考核非常细化。”华东某房企成都区域负责人向21世纪经济报道表示,在销售规模的基本考核外,回款率也成为近两年的“硬指标”。据透露,该公司对回款率的要求为85%,在信贷审核空前严格的情况下,要完成这一目标并不容易。

  此外,在很多公司的考核中,单个城市或项目的保底利润也必须保证。即操盘手既要完成销售任务、确保回款,又不能过度依赖价格策略。

  在部分区域,由于竞争过于激烈,渠道公司趁势崛起,也对销售人员形成挤压。该人士透露,在四川某地,某大型房企将一个项目的销售人员全部裁撤,换成渠道公司。

  2019年,财务人员的变动也空前频繁。3月,仁恒置地副总裁王炎(原名王哲)加盟新力控股,担任副总裁兼CFO,但仅仅7个月后就再度辞职。

  此后,CFO的离职或跳槽行为迅速蔓延。2019年,旭辉、亿达中国、雅居乐、时代中国、禹洲、合景泰富、远东发展、大发地产、新力控股等公司,均出现该职位的人员变动。

  财务人员变更,或许与融资难的大环境有关。2019年下半年,很多房企面临流动性紧张的局面。某大型信托公司相关负责人向21世纪经济报道表示,去年曾收到很多房企的合作需求,房企也普遍能接受相对较高的融资成本。但由于审核空前严格,真正放款的规模并不多。

  在调控重压、企业纷纷调整架构的大背景下,房企的人事变更几乎涵盖各个岗位。

  2019年末,万科启动涉及3个区域、14个城市总的区域大换防。阳光城则将建立大区制管控模式,将旗下的13个区域进行合并。此前,碧桂园、绿城、蓝光、中梁、融信、祥生等房企也均实施了管理架构调整。这些以优化管理为目的的调整,均涉及大量人事变动。

  前述北京房企人士认为,房地产业人事变动还将继续,未来可能会更多波及品牌、物管等岗位。其原因在于,随着房企迎来项目的集中交付期,因高周转引发的潜在品质问题很可能集中爆发,并带来品牌、物管、客服等方面的工作压力。

  行情还是能力?

  万科的管理架构调整从2018年末就已展开。万科将薪级体系由过去的28级扩展为50级,职级体系则由过去的V1-V7,调整为GP(核心合伙人)、SP(业务骨干)、JP(合伙人)三级。与此同时,薪资结构也向“低底薪,高绩效”的方向调整。这种调整的目的在于更好地激发员工效能。

  万科的动作向来被认为有风向标意义。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,过去市场好的时候,房地产不仅是就业大户,从业者的薪酬水平也相当不错。现阶段,行业利润率开始下滑,很多企业着手“降本增效”,对人力成本的压缩不可避免。

  房地产一直给外界以高薪的印象。实际上,虽然不同岗位从业者的薪资差别较大,但关键岗位上的优秀人才,确实能拿到令人艳羡的待遇。

  十多年前,大中型房企的优秀销售人员就能拿到数百万元的年度提成。近些年,行业竞争日趋激烈,以翻倍的薪资待遇挖人成为普遍现象。副总裁级别的明星职业经理人,一度可以拿到千万级别的年薪,其他岗位的薪资待遇也水涨船高。

  据腾讯理财通等机构发布的《2019国人工资报告》,当前薪酬水平最高的三个行业分别是互联网、房地产、金融。在不同机构发布的报告中,房地产业的薪酬水平稳居前十。

  但与此同时,对行业高工资的反思也一直存在。多年前,龙湖集团总裁吴亚军曾说,“别把行情当能力”。去年,黄其森也表示,“这一二十年发展太快了,更多的是中国经济发展的红利,不是我们个人多能干多有本事,也不是靠明星和职业经理人干起来的。”

  2019年以来,监管层多次强调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,“房住不炒”也被屡次提及。楼市调控不会有根本性松动,市场进入下行通道,已成为行业的共识。

  上海易居研究院指出,截至2019年上半年,172家上市房企净利率和归母净利率的中位数分别为12.2%和10.4%,较2018年同期的高位(14.1%和11.2%)有明显回落。该机构认为,在政策调控常态化、房企利润空间持续受到挤压的行业周期下,企业盈利预期的实现仍面临一定的客观压力。

  前述北京房企人士认为,长远来看,房地产业的利润率会向制造业的水平回归。未来,在继续优化管理架构的同时,裁员、降薪等挤压人才泡沫的行为还将密集出现。

  据21世纪经济报道了解,在近年来的房地产业人员流动中,很多人的薪水并未明显提高,甚至降薪、降职的比例有所增加。

  不仅如此,房企对内部腐败的容忍度也迅速下降。据不完全统计,2019年,已有中粮、雅居乐、朗诗、保利、融创、万达、复星、美的置业、金科、新华联至少十家房企将反腐动作公开,超过30人涉案。在去年的房企高管变动中,这占据了相当的比重。

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